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第一建闻|城市、价格、品质,一场租房的“博弈”
2019-09-04 11:33:02

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又到一年开学时。刚刚过去的毕业季里,高校应届毕业生(以下简称“毕业生”)们经历了找工作、找房子等踏入社会后的必修课。如今,他们在就业城市的安居状况如何?

广东快乐十分教育部数据显示,2019年全国毕业生约834万人,其中相当一部分人选择在一线和新一线城市就业。以北京为例,据统计,当地从业人员从2004年的850多万人增长至2017年的近1250万人,年均增长约30万人。毕业生是增长的主体人群,构成北京经济增长和产业转型的新鲜血液与基础力量。

毕业生流向,发达城市更受青睐

有毕业生租房调查显示,租房人群男性占比52。27%,略高于女性。年龄构成上,七成以上为21岁至24岁毕业生。学历构成上,本科毕业占比过半,同时还有大量适龄大专毕业生。租房与就业准备方面,近八成毕业生在租房前已经找到正式工作或实习工作,租房区位受就业影响较大。

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图1:毕业租房人群画像

去哪个城市工作生活,是毕业生面临的第一道重要选择题。调查显示,近七成毕业生选择留在老家或学校所在地工作。其中,家庭、学校、工作单位为同一城市的占比近半。总体上,选择继续留在学校所在地就业的毕业生仍占大多数,北京、上海、天津、武汉、西安、南京、广州、杭州、成都等拥有众多高校、经济发达的直辖市、省会城市在吸引毕业生就业等方面成为赢家。另外,超三成毕业生前往非家庭、非学校所在地工作,选择也往往集中在就业岗位丰富的一线和新一线城市。

调查显示,毕业生在选择就业地时,仍然更青睐于一线城市,新一线城市人才争夺战近年来则愈演愈烈。此外,长三角地区显示出较强的人才吸附能力,杭州、苏州、南京等经济圈内核心城市人口吸引力半径较长。

毕业生期望月薪与实际月薪方面,理想与现实“博弈”的结果开始显现。近半数毕业生期望月薪超过6000元。但事实上,刚刚踏上就业岗位的他们,实际月薪不足5000元者占比过半。

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图2:毕业生期望薪资与实际薪资水平

毕业生考量,便利性成租房新观念

这一代年轻人,对于“房子象征着归属感”的心态不但比较平和,甚至转而提倡“房子是租来的,但生活不是”。

从找房途径看,毕业生最常使用的是互联网工具,首先通过58同城、赶集网、百姓网等综合信息平台获取租赁房源信息,其次通过链家、自如、我爱我家、蛋壳公寓、安居客、诸葛找房、房天下等专业中介和垂直房产类APP(应用程序)获取。通过路边小广告寻找租赁房源者占比最少,这种情况多集中在老旧小区,房租普遍相对较低,且大多数房东直租能够免掉中介费。

租房方式方面,整租比合租更受青睐。调查显示,超六成毕业生期望整租。但不少在一线及新一线就业的毕业生表示,考虑到租金等因素,实际上最终会选择合租。租房户型方面,整租人群中高达62%的毕业生选择了开间或一居室,多为个人独居或情侣同住;选择两居室的毕业生占比35%,这种户型性价比高,适合与亲朋同住。租房面积方面,与户型选择一致,大部分整租房源为不超过50平方米的小户型。

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图3:毕业生租房途径

广东快乐十分出于经济因素考量,38%的毕业生选择合租。其中,近半为三户合租,两户合租占比26%。这与租房市场二居室、三居室供应较多有关。合租群体在房间类型选择方面,超四成毕业生选择普通次卧,26%的毕业生选择带阳台或独立卫生间的主卧,16%的毕业生选择价格较低的隔断间。

随着年轻一族对于租住质量需求不断提升,近年来,以自如为代表的长租平台以“省心、品质”成为租赁市场的重要力量,成为越来越多毕业生的新选择。

调查显示,1/4的毕业生倾向于选择长租公寓或酒店式公寓。相比与市场化租房相似的分散式公寓,定位品质青年社区的集中式公寓更受青睐,公共区域健身休闲、公共网络、飘窗、进入式衣柜等设计精准地戳中了年轻人的需求点。但大部分选择长租公寓的租房群体对品牌并没有过多忠诚度,很多毕业生对长租公寓品牌区别并不了解或干脆抱着无所谓的态度。

与市场租房相比,长租公寓供应体量相对较小、租金相对较高等原因成为阻碍毕业生的门槛。长租公寓的客户群体中,大部分人选择了分散式公寓住户。

和普通住宅租赁相比,长租公寓具有装修更好、配套更齐全、服务品质更高等优势,租金相对较高合情合理。但对毕业生来说,经济尚未完全独立,很多人选择时不得不退而求其次。

调查显示,毕业生能够承受的租金水平较低,大部分人关注价格区间集中在5000元以下,月租金低于2000元的占比超七成。同时,6%的毕业生月租金达到5000元以上,多为在一线城市工作生活的整租者。

近四成毕业生的租金支出占收入30%以上。在一线城市工作生活的毕业生中,有相当一部分用一半以上的薪资支付租金。对于他们而言,若执意整租,离开家庭支持很难实现。

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图4:毕业生房租收入比

出于通勤等因素考虑,大部分毕业生选择在主城区租房,超三成毕业生租住在近郊区或远郊区。

90后和95后年轻人已成为租房主力军。价格仍是刚刚就业、尚无大量积蓄的毕业生首先考虑的因素。交通便利性包括地铁距离、公交站点数量等因素居于其次,不少毕业生在拿到正式(实习)工作通知或签订三方协议后才开始租房,因通勤情况将直接影响时间成本。房屋配套也成为现今毕业生租房时的重要考量。不少毕业生信奉“租房子要便宜,但生活要精致”,Wifi、空调、冰箱等都已成为生活必需品,很多人还热衷于网购各种“懒人”小家电。排在租房考虑因素第四位和第五位的分别是区位和小区环境,尽管郊区房源租金低廉,但不少毕业生往往更倾向于“宁租城区一张床,不租郊区一间房”。这种心理一方面与商圈集中在城区有关,另一方面也与年轻人愈发依赖城区的娱乐配套和人际活动有关。小区环境更多体现在物业管理的规范性、安保措施的完善性等方面,也与毕业生需求高度契合。

与父母辈购房或租房理念不同,房屋状况并非这一代年轻人选择的关注重点,周边配套、房屋装修、房龄、楼层、朝向等在租房考虑因素中权重较低。实际上,90后和95后年轻人更容易接受十年以上房龄的房子,却并不会特别在意父母辈最看重的房屋朝向,“朝南”已不再是必要条件。随着时代变迁,年轻人逐渐已经形成了自身的独特需求,尤其看重决定了职住距离和生活质量的便利因素。

毕业生的租房意愿与实际情况仍有一定错位,如期望租房类型方面,多数人的实际选择与意愿相悖。调查显示,从关注整租的毕业生实际可支付的租金情况判断,大多数人难以支撑整租需求。

毕业生入局,搅动重点城市租房市场

随着毕业季的到来,毕业生租房需求得到集中释放,带动租赁市场价格整体走高。诸葛找房数据研究中心监测数据显示,6月,全国大中城市月租金均价44.24元/平方米,环比上涨0.2%。与上月相比,租金均价继续上涨,但涨幅继续收窄。上半年,监测的20个重点城市租金均价累计上涨1.67%,其中,累计上涨的城市有15个,累计下跌的城市有5个。一线城市租金上涨表现更明显,涨幅达3.41%;新一线城市累计上涨0.67%。

虽然毕业生租赁需求集中释放形成了供需两旺的市场局面、拉升了租赁成交量,但由于租金均价整体已处于相对高位,因而涨幅收窄,且城市变化各异。总体来看,租金均价上涨仍归根于人口流入导致需求增加。近年来,热点城市不断加大人才引进力度、降低落户门槛,使人口吸引力得到进一步增强,从而形成了当前局面。

北京、上海保持了强大的人口吸附能力,租金均价呈现连续上涨趋势,市场热度持续时间较长。深圳3月至4月租房小高峰缓解了大量租赁需求,5月至6月租金均价出现小幅回落。新一线城市如成都、郑州、南京等毕业季行情先行,5月租金均价呈上涨趋势,6月涨幅收窄;西安等城市租赁市场升温相对滞后。总体而言,大部分城市6月租金均价上涨,但毕业季行情持续时间普遍不久。

“大城市的一张床,还是老家的一套房”也是很多毕业生纠结的问题。他们憧憬着高薪的工作,期待与大城市来一场“永不谢幕的演出”,但租房着实是一道门槛——在哪个城市开始人生新旅程、租在什么地段、周围是否有地铁和公交车站、距离单位多远……这些都是毕业生的考虑重点。尤其对于在一线、新一线城市打拼的毕业生而言,生活成本高、工作节奏快、机遇与挑战并存,去与留乃至未来租与购,种种选择既承载了个人意愿,也不得不与现实情况关联。

(数据来源:诸葛找房)

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